Technologiczny rozwój zmienia wiele naszych codziennych nawyków i przyzwyczajeń. Nie inaczej jest, co szczególnie aktualne w postpandemicznej rzeczywistości, z tym, jak pracujemy. Z roku na rok coraz większa część naszego życia trafia do sieci, a tym samym coraz więcej zawodów możemy wykonywać z domu lub z niemal dowolnego miejsca na Ziemi.
Taki rozwój sytuacji wytworzył zapotrzebowanie na tzw. przestrzenie coworkingowe, z których różnej wielkości firmy czy nawet pojedynczy freelancerzy mogą prowadzić swój biznes. Przyszłość rynku wynajmu przestrzeni innym firmom już ponad 10 lat temu dostrzegł Adam Neumann, założyciel jednego z najgłośniejszych startupów ostatnich lat — WeWork.
Biznes Neumanna zadebiutował na rynku usług w 2010 roku
Zacznijmy jednak tę historię od początku. Na przełomie pierwszej i drugiej dekady XXI wieku Adam Neumann był młodym przedsiębiorcą jakich wielu, który właśnie stawiał swoje pierwsze kroki w świecie biznesu.
Jego pierwsze przedsiębiorstwo — firma produkująca ubrania dla małych dzieci — okazało się niepowodzeniem i szybko odeszło w niepamięć. Dziś próżno szukać śladów po Krawlers, bo tak nazywał się ten biznes. Niepowodzenie nie zraziło młodego Izraelczyka, który szybko wystartował ze swoim drugim projektem — Green Desk.
Tym razem Neumann oferował swoim klientom przestrzeń biurową pod wynajem, która w dużych miastach, a w szczególności tych pokroju Nowego Jorku, jest na wagę złota.
Green Desk odniósł szybki sukces i znalazł nabywcę
Usługi oferowane przez firmę, mimo iż nie były w żaden sposób wyjątkowe, bardzo szybko znalazły sporą rzeszę klientów. Zachęceni odniesionym sukcesem Adam i jego ówczesny wspólnik Miguel McKelvey sprzedali Green Desk jeszcze w 2008 roku. Pozyskane w ten sposób środki wykorzystali do rozkręcenia WeWork.
Po sprzedaniu Green Desk Adam nie próżnował i niemal od razu pozyskał pierwsze zewnętrzne finansowanie. Opiewało ono na astronomiczną, jak na okoliczności, kwotę 15 mln dolarów. Pieniądze te pochodziły od Joela Schreibera, amerykańskiego developera, który w zamian otrzymał 1/3 firmy, co oznaczało, że jej ówczesna wycena wynosiła 45 mln dolarów!
Warto w tym momencie nadmienić, że jedną z charakterystycznych cech bohatera tego artykułu, co przyznają niemal wszyscy, którzy mieli z nim styczność, jest ponadprzeciętna charyzma i dar przekonywania ludzi. Podobnie jak w przypadku Elizabeth Holmes czy Billy'ego McFarlanda to właśnie osobowość i umiejętności interpersonalne sprawiły, że Neumann zaszedł tak daleko.
Młodzi przedsiębiorcy wynajmujący biura złapali wiatr w żagle
Pozyskane finansowanie pozwoliło Neumannowi i McKelveyowi rozwinąć działalność. WeWork, zaczynające jako startup jakich wiele, szybko stało się najszybciej rosnącą firmą w swojej branży w Nowym Jorku. Nowe lokacje były obłożone w 80%, a sama firma chwaliła się solidnymi marżami.
Mimo iż pojedyncze biurka czy pomieszczenia nie były tanie, chętnych nie brakowało. Dlaczego tak wielu klientów było skłonnych płacić po kilkaset dolarów za wynajem biurka lub choćby małego pomieszczenia? Ponieważ prowadzenie własnego biura w dużym mieście wiąże się z wieloma wyzwaniami, a czynsze idąc w tysiące dolarów to tylko jedno z nich.
W praktyce bowiem prowadzenie własnego biura wymaga:
- podpisania długoterminowej umowy wynajmu i złożenia ewentualnego depozytu,
- wyposażenia biura i pilnowania o jego wygląd,
- dbania o dostęp do mediów,
- papierkowej roboty niezbędnej, by w ogóle móc otworzyć biuro.
O ile żadna z tych czynności nie jest sama w sobą barierą nie do pokonania, o tyle każda z nich zabiera cenny czas, który lepiej poświęcić na coś innego. Zestawiając zyskany czas z własnym biurkiem czy niewielkim, ale w pełni wyposażonym pomieszczeniem kosztującym kilkaset dolarów oszczędność jest oczywista.
WeWork chciało być mekką startupowej społeczności
Poza względnie tanią przestrzenią biurową WeWork obiecywało coś jeszcze — wyjątkowe doświadczenia. Poza przestrzenią pracy, biura udostępniane przez WeWork były miejscami, w których „się bywało”. Firma przedstawiała swoje biura jako obiekty, gdzie młodzi przedsiębiorcy rozwijają swoje startupy, tworząc wyjątkową społeczność, która w dodatku świetnie bawi się po godzinach.
Udany marketing, rosnący rynek i umiejętności interpersonalne sprawiły, że na początku drugiej dekady XXI wieku WeWork rósł jak na drożdżach. Do 2014 roku w firmę zainwestowały znane marki, w tym m.in. J.P Morgan Chase & CO, Goldman Sachs czy Benchmark.
Wycena WeWork rosła równie szybko co sama firma, osiągając w marcu 2016 roku 16 miliardów dolarów. Galopujący wzrost wartości był o tyle interesujący, że firma Neumanna nie była, w przeciwieństwie do większości startupów, spółką technologiczną. WeWork było biznesem, który przedstawiał świeże spojrzenie na oferowane przezeń usługi, ale nadal operował w branży nieruchomości.
Mimo to CEO firmy z upodobaniem przedstawiał swój biznes jako nowatorski startup technologiczny. Dlaczego? Ponieważ to takie spółki są postrzegane przez inwestorów jako te najbardziej atrakcyjne. Wiele „tradycyjnych” biznesów przynosi dwu czy trzykrotne większe zwroty z inwestycji, ale najczęściej to spółki technologiczne pozwalają wzbogacić się nawet kilkunastokrotnie.
Adam Neumann doskonale zdawał sobie sprawę z tego, jak bardzo otoczka wokół jego biznesu wpływa na decyzję potencjalnych inwestorów. Umiejętnie wykorzystanie tej wiedzy połączone z naturalnymi zdolnościami Neumanna przekładały się na kolejne inwestycje i łatwe pieniądze, które WeWork natychmiast wydawało.
Strumień inwestorskich pieniędzy wpływał na wzrost firmy, ale coraz częściej mówiło się też o przesadnie wystawnym trybie życia CEO. Symbolem lekkiej ręki Neumana był firmowy samolot — Gulfstream G650, który kosztował 60 milionów dolarów.
Firma pozyskiwała coraz to więcej kapitału, a jej wycena sukcesywnie rosła, ale bilans finansowy był nieubłagany. Mimo iż WeWork zarobiło w 2018 1,8 miliarda dolarów, firma zamknęła rok ze stratą w wysokości niemal 2 miliardów dolarów!
W 2019 światło dzienne ujrzały wszystkie grzechy firmy
Początek roku nie zwiastował zbliżającej się katastrofy. Jeszcze w marcu japoński SoftBank zainwestował w firmę 2 mld dolarów. Była to kolejna inwestycja tej zarządzającej ogromnym kapitałem instytucji (obecnie na fundusze, którymi rozporządza SoftBank: Vision Fund oraz Vision Fund 2 składa się ponad 150 mld dolarów aktywów).
Po tej inwestycji łączny wkład finansowy SoftBanku w WeWork wynosił ponad 10 mld dolarów. Dodatkowe pieniądze przełożyły się na kolejne wydatki i plany ekspansji. Jednakże prawdziwym kamieniem milowym w historii WeWork miało być IPO, czyli plan wprowadzenia firmy na giełdę.
Firma złożyła pierwsze dokumenty związane w IPO w kwietniu 2019
Zanim IPO, które jest skrótowcem od Initial Public Offering, dojdzie do skutku, każda firma, która chce być publicznie notowana, musi spełnić sporo wymogów formalnych, w tym udostępnić swoje dane finansowe. W przypadku WeWork ujawnienie tych danych było początkiem końca firmy w dotychczasowej formie. Jak się bowiem okazało, finanse firmy były dalekie od zdrowych. Z opublikowanych dokumentów jasno wynikało, że WeWork przynosiło straty, ma podpisane sporo niekorzystnych umów wynajmu, a status Adama Neumanna jako prezesa był, łagodnie rzecz ujmując, niestandardowy.
Szybko stało się również jasne, że firma Neumanna nie jest technologicznym startupem, a firmą z branży nieruchomości, która wykorzystuje nowoczesne technologie w niektórych aspektach swojej działalności. Nieciekawą sytuacje pogarszały ruchy prezesa.
Zanim formularz S-1 (wyrażający chęć wejścia na giełdę) został wycofany, CEO firmy sprzedał swoje akcje WeWork warte 700 milionów dolarów. Co więcej, niewiele wcześniej Neumann sprzedał firmie, którą sam zarządzał, prawa do zarejestrowanych przez niego znaków towarowych. Kiepskie dane finansowe i duży bałagan w relacjach Neumann-WeWork był jasnym sygnałem, że bez finansowego zastrzyku z IPO, firma nie przetrwa w dotychczasowej formie.
WeWork miast rewolucyjnym biznesem okazał się jego wydmuszką
Zarówno obecni, jak i niedoszli inwestorzy byli rozczarowani i wściekli. Wycena firmy w ekspresowym tempie spadła z 48 do raptem 10 miliardów dolarów. Choć ta kwota nadal może robić wrażenie, tak drastyczny spadek wartości zawsze wiąże się z dużymi problemami.
Co zaskakujące, główny winowajca tego zamieszania właściwie nie poniósł konsekwencji. Co prawda został zmuszony ze zrezygnowania najpierw z prezesury, a ostatecznie z pełnienia jakiejkolwiek funkcji, ale jego wcześniejsze działania uchroniły go od jakiejkolwiek odpowiedzialności prawnej. Ba, Adam Neumann odchodził z WeWork jako miliarder.
Ciężka praca związana z restrukturyzacją firmy spadała na jego następców, a konsekwencje finansowej niegospodarności i wystawnego życia byłego prezesa ponieśli szeregowi pracownicy, którzy nie otrzymali obiecanych podwyżek ani premii.
Przez dwa lata świat niemal zapomniał o Adamie Neumannie
Pozostawiona przez niego firma próbowała wrócić na prostą, w czym z pewnością nie pomogła jej globalna pandemia. Pomimo niesprzyjających okoliczności WeWork nadal funkcjonuje i oferuje niemal te same usługi, co na początku swojej działalności. Od marca 2021 firma jest też obecna na giełdzie.
Sam Neumann wycofał się z życia publicznego i pomimo iż w 2021 roku przestał być oficjalnie miliarderem, zdaje się nie składać broni. W 2023 ta barwna postać ma powrócić do świata wielkiego biznesu ze swoim najnowszym projektem — Flow — który ponownie związany jest z branżą nieruchomości.
Pikanterii całej sprawie dodaje fakt, że w ów biznes zainwestował jeden z najsłynniejszych funduszy venture capital na świecie — Andreessen Horowitz. Wszystko więc wskazuje na to, że Adam Neumann nie powiedział ostatniego słowa.
Na sam koniec zostawiamy pierwszy publiczny wywiad Adama Neumanna po opuszczeniu WeWork, który jest jednym z wielu dowodów na to, jak dobrym mówcą jest bohater tego artykułu.