Prekampanie i emisje
Zainwestuj w spółki dostępne na Emiteo
Tablica ofert
Kup lub sprzedaj akcje wyemitowane na Emiteo
Jak zainwestować?
Dowiedz się jak krok po kroku dokonać inwestycji na Emiteo
Zgłoś swój projekt z dowolnej branży
Pozyskaj finansowanie na rozwój swojego projektu
Zgłoś projekt z branży nieruchomościowej
Znajdź finansowanie dla projektu nieruchomościowego
Blog Emiteo
Przeczytaj o polskim crowdfundingu i nie tylko
Baza wiedzy
Dowiedz, się jak sprawnie korzystać z naszej platformy
Baza danych ECF
Zobacz jakie wyniki osiągały emisje akcji ECF w Polsce
Materiały i treści na stronie mają charakter promocyjny, a oferta finansowania społecznościowego, która będzie dostępna na platformie, nie wymaga udostępniania prospektu emisyjnego, ani memorandum informacyjnego. Inwestorzy powinni podejmować decyzje inwestycyjne przede wszystkim w oparciu o dane zawarte w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych, który zostanie opublikowany na stronie. Inwestowanie w akcje wiąże się z ryzykiem. Opis ryzyk związanych z inwestycją zawarty będzie w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych.
Materiały i treści na stronie mają charakter promocyjny, a oferta finansowania społecznościowego, która będzie dostępna na platformie, nie wymaga udostępniania prospektu emisyjnego, ani memorandum informacyjnego. Inwestorzy powinni podejmować decyzje inwestycyjne przede wszystkim w oparciu o dane zawarte w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych, który zostanie opublikowany na stronie. Inwestowanie w akcje wiąże się z ryzykiem. Opis ryzyk związanych z inwestycją zawarty będzie w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych. Materiały na stronie nie stanowią oferowania praw udziałowych spółki R40 sp. z o.o. sp.k., w tym oferowania na rzecz nieoznaczonego adresata. W przypadku podjęcia przez spółkę decyzji o emisji akcji, spółka ulegnie przekształceniu w spółkę akcyjną, prostą spółkę akcyjną lub spółkę komandytowo-akcyjną, a przedmiotem oferowania będą akcje spółki przekształconej.
Rewolucji 40
ul. Rewolucji 1905 r. 40 · Łódź
Zainwestuj w kamienicę w centrum Łodzi, która już zarabia
Ta kamienica jest wyjątkowa. Osiemdziesiąt lat temu rodzina jednego z naszych wspólników sprzedała majątek w Żółkiewce i kupiła budynek przy ul. Rewolucji 1905 r. 40 w Łodzi. Dziś Andrzej, wciąż wierząc w to miejsce, wniósł odziedziczony udział do spółki zamiast go sprzedać. Teraz Ty możesz dołączyć do tej historii.
Rewolucji 40 to w pełni własna kamienica w ścisłym centrum Łodzi, dosłownie naprzeciwko największego wydziału Uniwersytetu Łódzkiego. W 27 miesięcy podnieśliśmy przychód z najmu z 8,5 tys. zł do ponad 47,5 tys. zł netto miesięcznie. Majątkiem spółki jest także wydzielona działka pod tym samym adresem, z dwiema ostatecznymi decyzjami o warunkach zabudowy, na której możliwe jest wybudowanie drugiego, blisko dwukrotnie większego budynku*.
*źródło: dane własne spółki. Kwota 47 520,68 zł netto miesięcznie dotyczy czynszu po zakończonym w październiku 2026 r. kontraktowaniu umów najmu na sezon 2026/2027.
Jeremiasz Gorzędowski, Andrzej Susłowski i Katarzyna Gorzędowska
wspólnicy spółki, od 12 lat inwestują w nieruchomości
Kamienica dostosowana
do rzeczywistego popytu
Od dwunastu lat inwestujemy w nieruchomości na wynajem w Łodzi, głównie w kamienice w najlepszych lokalizacjach. Zamieniamy nieoptymalne, zużyte przestrzenie na pożądane na rynku mieszkania na wynajem. Lokal po lokalu, z kosztorysem i modelem finansowym dla każdego z nich osobno*.
Co zrobiliśmy w Rewolucji 40*:
01
Dostosowaliśmy budynek pod
rzeczywisty popyt
Z 22 nieefektywnych mieszkań zrobiliśmy 25 samodzielnych lokali: duże kawalerki, mieszkania dwupokojowe i mieszkania przygotowane pod najem na pokoje. Przykład: nieefektywne pod kątem najmu 65-metrowe mieszkanie za 1 400 zł stało się mieszkaniem na trzy pokoje, dającym ok. 3 400 zł czynszu netto miesięcznie.
02
Wyremontowaliśmy i oddaliśmy lokale
do najmu
Dwa etapy remontowe, każdy z osobnym kosztorysem, ryczałtową umową z wykonawcą i wyliczonym zwrotem z nakładu.
03
Odbudowujemy elewację budynku
Trwa remont elewacji frontowej i przejazdu bramowego za 256,7 tys. zł, w 48% sfinansowany dotacją celową Miasta Łodzi. Zakończenie: 30.11.2026 r.
dotacja celowa Miasta Łodzi: 48%
256,7 tys. zł
działka 279/3
944 m² · pod budynek II
działka 279/4
727 m² · kamienica z oficyną
20 m
Ortofotomapa i granice działek: Geoportal.gov.pl (GUGiK)
ul. Rewolucji 1905 r.
04
Otworzyliśmy drogę do dalszego rozwoju
Uzyskaliśmy dwie alternatywne, ostateczne decyzje o warunkach zabudowy na drugi budynek na wydzielonej działce: na budynek zamieszkania zbiorowego z usługami oraz na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami. Daje nam to możliwość wyboru wariantu dostosowanego do sytuacji rynkowej.
Czym różnimy się od alternatyw?
Od dewelopera
nie sprzedajemy dziury w ziemi i nie prosimy inwestora o cierpliwość na trzy lata. Budynek działa i przynosi dochody.
Od funduszu PRS
działamy w skali, w której da się optymalizować każdy lokal z osobna.
Od pojedynczego inwestora
mamy zespół, procedury, system obsługi najmu, prawnika i zarządcę. Nasze mieszkania nie stoją puste.
*źródło: dane własne spółki oraz jej wspólników. Projekt Kościuszki 60 oraz dotychczasowa działalność na rynku najmu (ponad 200 zrealizowanych remontów, ok. 2 700 podpisanych umów najmu) nie były realizowane przez spółkę R40 sp. z o.o. sp.k., a przez wspólnika Jeremiasza Gorzędowskiego oraz powiązane z nim podmioty (m.in. Kościuszki 60 sp. z o.o. sp.k., GVG Mieszkania sp. z o.o. sp.k.).
Najważniejsze liczby projektu
47 521 zł
miesięczny przychód z najmu netto po zakończonym kontraktowaniu sezonu 2026/2027¹
5,5×
tyle razy wzrósł przychód z najmu w 27 miesięcy
1 671 m²
gruntu i 1 015,52 m² powierzchni mieszkalnej w ścisłym centrum Łodzi, 100% własności, jedna księga wieczysta
25 lokali
na wynajem po optymalizacji układów (z pierwotnych 22 lokali)
11,69 mln zł
wartość nieruchomości według operatu szacunkowego z 21.09.2026 r.²
~2 000 m²
potencjalna powierzchnia użytkowa drugiego budynku na własnej działce
124 348 zł
dotacja Miasta Łodzi na remont elewacji, pokrywająca 48% kosztu
12 lat
doświadczenia zespołu na rynku nieruchomości, ponad 200 zrealizowanych remontów mieszkań, ok. 2 700 podpisanych umów najmu³
Źródło: dane własne Spółki.
¹ Kwota 47 521 zł netto (56 573 zł z opłatami eksploatacyjnymi): miesięczny przychód z najmu kamienicy po zakończonym kontraktowaniu sezonu 2026/2027 (stan na październik 2026 r.), wobec 8 531 zł w momencie nabycia w maju 2024 r.
² Na wartość składa się 9,39 mln zł za lokale (1 015,52 m², ok. 9 245 zł/m²) oraz 2,30 mln zł za działkę nr 279/3 (944 m²). Poprzedni operat z kwietnia 2024 r. wyceniał nieruchomość na 7,97 mln zł.
³ Źródło: dane własne spółki i wspólników. Dorobek w zakresie remontów i umów najmu dotyczy działalności wspólnika Jeremiasza Gorzędowskiego i podmiotów z nim powiązanych, nie spółki R40 sp. z o.o. sp.k.
Kamienica działa i zarabia,
a emisja ma zdjąć z niej najdroższy koszt: finansowanie pomostowe.
suma zadeklarowanych kwot
0 zł
liczba alertów inwestora
0
Jak zarabiamy?
Najem długoterminowy
Główne źródło przychodu: czynsz najmu, bezpośrednio od osób fizycznych.
Umowy na czas określony
Najczęściej na okres od 10 do 12 miesięcy.
25 lokali
w 3 formatachPokój w mieszkaniu dzielonym, kawalerka, mieszkanie dwu- lub trzypokojowe.
Metody
rozliczaniaWszystkie stawki to czynsz netto, media rozliczane są dodatkowo.
Możliwość parkowania
Za dodatkową opłatą: wjazd i parkowanie na terenie nieruchomości.
Pokój w mieszkaniu dzielonym
1 050–1 150 zł
czynsz netto / mies.
Kawalerka
1 750–2 300 zł
czynsz netto / mies.
Mieszkanie dwu- lub trzypokojowe
2 700–2 950 zł
czynsz netto / mies.
ok. 570 tys. zł
rocznie z czynszu netto po zakończonym kontraktowaniu sezonu 2026/2027, czyli 47,5 tys. zł netto miesięcznie
ok. 670 tys. zł
rocznie po wyremontowaniu dwóch ostatnich lokali*
Jak pozyskujemy najemców?
- 01Portale ogłoszeniowe (OLX, Otodom) z profesjonalnymi sesjami zdjęciowymi i własną stroną mieszkania.rewolucji40.pl
- 02Media społecznościowe, przede wszystkim Facebook i grupy studenckie
- 03Polecenia dotychczasowych najemców
Operacyjnie budynek działa bez codziennej obecności wspólników: zarządzanie najmem realizuje wyspecjalizowany podmiot z zespołem, a nieruchomością administruje profesjonalny zarządca z ubezpieczeniem OC.
Jak zarządzamy ryzykiem najemcy?
- 01Weryfikacja tożsamości i dochodu dla wszystkich najemców, dla wybranych umów rozszerzona weryfikacja przez zewnętrznego usługodawcę
- 02Umowa najmu przygotowana przez prawnika, regulamin, protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową, kaucja
- 03Obowiązkowe ubezpieczenie OC najemcy, jako dodatkowe zabezpieczenie obok kaucji
- 04System obsługi najmu z indywidualnym panelem najemcy: bieżące rozliczenia i zgłaszanie usterek online
źródło: dane własne spółki. Kwota 47,5 tys. zł netto miesięcznie dotyczy czynszu po zakończonym kontraktowaniu umów najmu na sezon 2026/2027.
Na co przeznaczymy środki z emisji?
Cel podstawowy
4 700 000 zł
4 200 000 zł
Spłata dotychczasowych zobowiązań
To pożyczki inwestycyjne, które sfinansowały nabycie części nieruchomości i kolejne etapy remontów, wraz z odsetkami. Koszt tego finansowania to ok. 10% w skali roku, czyli ok. 420 tys. zł rocznie. Spłata zdejmuje ten koszt z wyniku spółki od pierwszego miesiąca po emisji, a hipoteka umowna zabezpieczająca pożyczki zostanie wykreślona. Księga wieczysta zostaje uwolniona, także pod ewentualne przyszłe, tańsze finansowanie bankowe.
325 000 zł
Remont i wyposażenie dwóch ostatnich lokali
Jedyny nakład inwestycyjny w celu podstawowym. Podnosi zakontraktowany czynsz z 47 520,68 zł do 55 820,68 zł netto miesięcznie.
174 170 zł
Koszty przeprowadzenia emisji i przekształcenia spółki
Transza opcjonalna
do 996 000 zł na modernizację części wspólnych
Jeśli zapisy przekroczą cel podstawowy, kolejne środki zostaną przeznaczone na podniesienie standardu nieruchomości: renowację lastryka i klatek schodowych (265 tys. zł), drzwi wejściowe, domofony i oświetlenie (34 tys. zł), remont elewacji od strony podwórka (390 tys. zł), drogę, chodnik, rozbiórkę garaży i zieleń (235 tys. zł), monitoring (12 tys. zł) oraz wykończenie piwnic (60 tys. zł). Część tych prac jest jednocześnie przygotowaniem terenu pod budowę budynku II.
Żaden z nakładów w transzy opcjonalnej nie jest konieczny do realizacji celu podstawowego. Transza nie wchodzi do rachunku rentowności najmu spółki.
Kapitał z emisji nie finansuje budowy drugiego budynku. Refinansuje w większości zakończone już działania operacyjne, które generują dziś stały i przewidywalny przychód*.
*źródło: dane własne spółki. Kwoty wynikają z zestawienia zarządczego spółki i mogą ulec doprecyzowaniu przed startem emisji. Szczegółowy zakres wykorzystania środków z emisji zostanie przedstawiony w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych.
Budynek II: opcja wzrostu na własnej działce
W majątku spółki, pod tym samym adresem, znajduje się wydzielona działka nr 279/3 o powierzchni 944 m². Posiadamy dla niej dwie alternatywne, ostateczne decyzje o warunkach zabudowy, wydane przez Prezydenta Miasta Łodzi 27.02.2025 r.:
na budynek zamieszkania zbiorowego z usługami
(decyzja nr DPRG-UA-VII.200.2025)
na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
(decyzja nr DPRG-UA-VII.201.2025)
Obie decyzje mają identyczne parametry urbanistyczne, a w realizacji wybierzemy jeden z dwóch wariantów. Wstępna analiza architektoniczna wskazuje na potencjał ok. 2 000 m² powierzchni użytkowej, czyli blisko dwukrotność powierzchni mieszkalnej istniejącej kamienicy. Ostateczny program powierzchniowy zostanie ustalony w projekcie budowlanym.
Potencjał drugiego budynku
1 015,52 m²
powierzchnia mieszkalna istniejącej kamienicy
ok. 2 000 m²
potencjalna powierzchnia użytkowa budynku II
działka nr 279/3 · 944 m² · pod tym samym adresem
działka 279/3
944 m² · pod budynek II
działka 279/4
727 m² · kamienica z oficyną
20 m
Ortofotomapa i granice działek: Geoportal.gov.pl (GUGiK)
ul. Rewolucji 1905 r.
Co ważne dla inwestora:
*Wskazane plany dotyczące budynku II stanowią opcję rozwoju i nie są objęte prognozami finansowymi spółki ani celem emisji. Spółka dokłada starań, aby zrealizować wskazaną strategię, ale nie może tego zagwarantować. Realizacja budynku II zależy m.in. od uzyskania pozwolenia na budowę, pozyskania finansowania oraz warunków rynkowych.
Budowa budynku II NIE jest finansowana z tej emisji. Szacowany budżet budowy to 12–14 mln zł netto, a zakładane źródła finansowania to kredyt deweloperski (60–70%), środki własne z przepływów operacyjnych oraz ewentualnie kolejna seria akcji lub partner kapitałowy w formule joint venture*.
12–14 mln zł
szacowany budżet budowy netto
Do momentu uruchomienia budowy działka pozostaje aktywem z potwierdzonym decyzjami WZ potencjałem. Potencjalnie mogłaby też zostać sprzedana innemu deweloperowi.
944 m²
działka nr 279/3
Wybór między wariantem budowy, modelem najmu a sprzedażą podejmiemy w oparciu o warunki rynkowe w momencie startu i przedstawimy go akcjonariuszom.
Lokalizacja
Lokalizacja
na wagę złota
Naprzeciwko Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego, 60 m do tramwaju, 10 m do autobusu, kilka minut pieszo do tętniącej życiem ulicy Piotrkowskiej, dwie przecznice od kluczowego dworca kolejowego Łódź Fabryczna, który łączy kolej dalekobieżną i aglomeracyjną z komunikacją autobusową i tramwajową. Nawet inwestor z kapitałem i zespołem nie kupi drugiej takiej działki.
60 m
przystanek tramwajowy
10 m
przystanek autobusowy
naprzeciwko
Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny UŁ
kilka minut pieszo
ul. Piotrkowska
dwie przecznice
Dworzec Kolejowy Łódź Fabryczna
dwie przecznice
dworzec kolejowo-autobusowy Łódź Fabryczna, obsługujący w przyszłości Koleje Dużych Prędkości
kilka minut pieszo
ul. Piotrkowska, najdłuższy
deptak w Polsce
naprzeciwko
Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny UŁ
10 m
przystanek autobusowy
60 m
przystanek tramwajowy
Rewolucji 40
200 m
Mapa: © OpenStreetMap contributors
Kontekst rynkowy: Łódź sprzyja najmowi
Trend 1
ok. 9%
studentów mieści się w publicznych akademikach¹
Strukturalny niedobór zakwaterowania studenckiego pcha popyt na rynek prywatny
Publiczne akademiki pokrywają potrzeby zaledwie ok. 9% studentów w Polsce, a niezaspokojony popyt szacowany jest na ok. 400 tys. miejsc¹. Studenci, którzy nie dostaną miejsca w akademiku, trafiają wprost na rynek mieszkań na wynajem.
Trend 2
6,41%
rentowność najmu kawalerek w Łodzi²
W Łodzi ceny zakupu stoją, a rentowność najmu jest najwyższa wśród dużych miast
Ceny zakupu mieszkań w Łodzi są stabilne: rynek pierwotny 9 758 zł/m², rynek wtórny 7 971 zł/m² (ceny transakcyjne, I kw. 2026)³. Jednocześnie rentowność najmu w Łodzi wynosi 5,94% dla mieszkań 40–59 m² oraz 6,41% dla kawalerek i jest najwyższa wśród ośmiu największych polskich miast². Wejście w aktywo jest tu relatywnie tanie, a strumień czynszu relatywnie wysoki.
Trend 3
~24 tys.
miejsc w PBSA prognozowanych do 2030 r.⁴
Kapitał instytucjonalny odkrywa polski rynek akademików
Sektor prywatnych akademików (PBSA) w Polsce rośnie: ok. 16,5 tys. miejsc istniejących na koniec 2025 r. i ok. 7,7 tys. w budowie lub planowaniu, z prognozą wzrostu do ok. 24 tys. miejsc do 2030 r.⁴ Dla nas to potwierdzenie tezy inwestycyjnej: budynek zamieszkania zbiorowego, jaki możemy postawić na działce 279/3, odpowiada produktowi, którego szuka dziś kapitał instytucjonalny.
Trend 4
28,6 mln zł
wsparcia z programu dotacji do elewacji
od 2018 r.⁵
Rewitalizacja łódzkiego Śródmieścia z pieniędzy publicznych
Miasto Łódź prowadzi wieloletni program dotacji do remontów elewacji obiektów zabytkowych, w ramach którego od 2018 r. zrealizowano 124 remonty w 91 obiektach przy wsparciu przekraczającym 28,6 mln zł⁵. Nasz remont elewacji frontowej otrzymał dotację celową z budżetu miasta (124 348,43 zł). Każda odnowiona kamienica w sąsiedztwie podnosi wartość naszej.
W miastach akademickich brakuje mieszkań. Oczekiwania najemców rosną
ok. 9%
studentów mieści się w publicznych domach studenckich, które oferują ok. 115 tys. miejsc¹
studenci z miejscem w akademiku publicznym
studenci bez miejsca w akademiku
1 postać = 1% studentów
Niedobór miejsc w akademikach
ok. 400 tys.
tylu miejsc w akademikach brakuje w Polsce¹. Studenci, którzy nie dostaną miejsca w akademiku, trafiają wprost na rynek mieszkań na wynajem. Dokładnie tam, gdzie działamy.
Prywatne akademiki (PBSA): kropla w morzu potrzeb²
ok. 16,5 tys.
istniejących miejsc PBSA
ok. 7,7 tys.
miejsc PBSA w budowie
ponad 108 tys.
studentów zagranicznych
Dlaczego podaż w centrum Łodzi nie nadąża za popytem?
Brak gruntu
Łódzkie Śródmieście to najgęściej zaludniona dzielnica miasta. Nowej ziemi pod zabudowę praktycznie tu nie ma³.
Struktura kamienic
Istniejące budynki w centrum to głównie kamienice: rozdrobniona własność, lokatorzy na umowach bezterminowych, ochrona konserwatorska, nieefektywne układy mieszkań po 60–90 m² z jedną łazienką. Deweloper ich nie kupi, bo nie umie ich obsłużyć. Pojedynczy inwestor również, bo nie ma na to kapitału ani zespołu.
Efekt
Efekt: aktywa w najlepszych lokalizacjach stoją niewykorzystane, a studenci i młodzi pracownicy nie mają gdzie mieszkać.
Dlaczego problem będzie narastał?
Ceny zakupu mieszkań w Łodzi są stabilne, a rentowność najmu w Łodzi pozostaje najwyższa wśród dużych polskich miast⁵.
Coraz więcej osób nie kupuje, tylko wynajmuje: dłużej i w wyższym standardzie.
| Wskaźnik | Wartość | Zmiana / kontekst |
|---|---|---|
| Cena, rynek pierwotny⁴ | 9 758 zł/m² | -0,2% r/r |
| Cena, rynek wtórny⁴ | 7 971 zł/m² | +0,1% r/r |
| Rentowność najmu, mieszkania 40–59 m²⁵ | 5,94% | najwyżej wśród 8 największych miast |
| Rentowność najmu, kawalerki⁵ | 6,41% | najwyżej wśród 8 największych miast |
Dlaczego inwestorzy wybierają Rewolucji 40?
Rentowność najmu w skali roku
Rewolucji 40, po wyremontowaniu lokali nr 1 i 17¹
9,3%
Rewolucji 40, dziś, licząc od kwoty emisji w wersji podstawowej¹
8,4%
średnia w Łodzi (Otodom Analytics, czerwiec 2026²)
5,94–6,41%
01
Aktywo, które już generuje gotówkę
Nie projekt, nie wizualizacja, nie grunt z obietnicą. Kamienica stoi i ma najemców. Kontraktowanie sezonu 2026/2027 jest zakończone, wszystkie umowy są podpisane, a wszystkie gotowe lokale wynajęte.
02
Rentowność najmu powyżej rynku
Rentowność najmu spółki wynosi 8,4% w skali roku, a po wyremontowaniu dwóch ostatnich lokali 9,3%, licząc od kwoty emisji w wersji podstawowej¹. Dla porównania średnia rentowność najmu w Łodzi to 5,94–6,41% (Otodom Analytics, czerwiec 2026²).
03
Zabezpieczenie w konkretnym, ubezpieczonym aktywie
1 671 m² gruntu i ponad 1 000 m² powierzchni mieszkalnej w ścisłym centrum Łodzi, jedna księga wieczysta, 100% własności spółki. Po emisji nieruchomość będzie wolna od hipoteki. Wartość nieruchomości według operatu szacunkowego z września 2026 r. to 11,69 mln zł, czyli ok. 2,5 raza więcej niż cel podstawowy emisji. Nieruchomość jest objęta kompleksowym ubezpieczeniem majątkowym na kwotę odpowiadającą kosztowi odtworzenia.
04
Najbardziej przewidywalne użycie kapitału
Większość środków z emisji spłaca pożyczki inwestycyjne o koszcie ok. 10% w skali roku. Efekt: ok. 420 tys. zł mniej kosztów rocznie, od pierwszego miesiąca po emisji, bez zmiany choćby jednej złotówki przychodu.
05
Wejście poniżej kosztu odtworzenia
Nieruchomość została nabyta poniżej wyceny rzeczoznawcy i głęboko poniżej kosztu odtworzenia. Nowy gracz, wchodzący na rynek dziś, płaciłby ceny rynkowe 2026 r.
06
Rezerwa ukryta w „starym portfelu”
Pięć lokali na umowach bezterminowych (274,97 m², ok. 27% powierzchni kamienicy) generuje dziś ok. 4,8 tys. zł miesięcznie zamiast rynkowych 15–18 tys. zł. Pracujemy porozumieniami i naturalną rotacją: od czasu zakupu budynku uzgodniliśmy tą drogą uwolnienie 4 mieszkań. Każdy zwolniony lokal to skokowy przyrost przychodu. Tego potencjału nie zakładamy w prognozie.
07
Lokalizacja na wagę złota
Naprzeciwko Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego, 60 m do tramwaju, 10 m do autobusu, kilka minut pieszo do Piotrkowskiej, dwie przecznice od kluczowego dworca kolejowego. Nawet inwestor z kapitałem i zespołem nie kupi drugiej takiej działki.
08
Zespół, który już to zrobił
Kościuszki 60: kamienica kupiona, zrewitalizowana, 36 mieszkań sprzedanych, ponad 696 tys. zł zysku brutto³. 12 lat na łódzkim rynku najmu.
¹ Źródło: dane własne spółki. Rentowność liczona jako relacja rocznego wyniku operacyjnego z najmu (368,6 tys. zł przy obecnie zakontraktowanych czynszach, 436,2 tys. zł po wyremontowaniu lokali nr 1 i 17) do kwoty podstawowej emisji. 8,4% to relacja 368,6 tys. zł do 4 364 000 zł, czyli kwoty potrzebnej na spłatę zobowiązań i koszty emisji; 9,3% to relacja 436,2 tys. zł do pełnego celu podstawowego 4 700 000 zł, obejmującego remont dwóch ostatnich lokali. Wskazane wartości opierają się na założeniach spółki i nie stanowią gwarancji osiągnięcia określonych wyników ani zwrotu z inwestycji.
² Otodom Analytics, czerwiec 2026³ Źródło: dane własne wspólników. Projekt Kościuszki 60 był realizowany przez Kościuszki 60 sp. z o.o. sp.k., podmiot powiązany ze wspólnikiem Jeremiaszem Gorzędowskim, a nie przez spółkę R40 sp. z o.o. sp.k.
Wyniki finansowe
i prognozy
Spółka R40 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (KRS 0001098078) została zawiązana 03.04.2024 r. jako spółka celowa powołana wyłącznie do realizacji projektu przy ul. Rewolucji 1905 r. 40 w Łodzi. Dane za lata 2024 i 2025 pochodzą ze sprawozdań finansowych złożonych do KRS, dane za 2026 r. są wstępne¹.
Przychody w latach 2024–2029 (w tys. zł)
62,7
2024 (od 04.04)
217,1
2025
390–400
2026 (prognoza wykonania)
590–605
2027
675–690
2028
695–710
2029
przychody z najmu (sprawozdania KRS)
przychody z najmu, prognoza wykonania 2026
przychody z najmu (czynsz netto), prognoza, scenariusz bazowy
Wyniki historyczne (w PLN)
| Pozycja | 2024 (od 04.04) | 2025 | 2026 (prognoza) |
|---|---|---|---|
| Przychody netto z najmu | 62 678,58 | 217 130,80 | ok. 390 000–400 000 |
| EBITDA | −161 178,38 | −359 931,77 | ok. −1 000 000 (szacunek) |
| Wynik netto | −252 321,10 | −764 710,36 | ok. −1 500 000 (szacunek) |
Prognoza na lata 2027–2029 (w PLN)
| Pozycja | 2027 | 2028 | 2029 |
|---|---|---|---|
| Przychody z najmu (czynsz netto) | 590–605 tys. | 675–690 tys. | 695–710 tys. |
| EBITDA | 350–365 tys. | 400–420 tys. | 415–435 tys. |
| Zysk netto | 230–245 tys. | 280–295 tys. | 295–310 tys. |
Co te liczby naprawdę pokazują?
Strata w tej fazie jest wpisana w model. Kupiliśmy budynek o bardzo niskim czynszu (8 531 zł miesięcznie) i przez dwa lata adaptowaliśmy go lokal po lokalu. Nakłady remontowe i koszt finansowania pomostowego (w 2025 r.: 316 593,59 zł, w 2026 r. łącznie ok. 450 000 zł) obciążały wynik na bieżąco, podczas gdy ich efekt, czyli wyższy czynsz i wyższa wartość nieruchomości, ujawnia się dopiero teraz. Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości wszystkie remonty ujmowane są w kosztach bieżących, a nie w wartości budynku, dlatego straty bilansowe lat 2024–2026 w dużej części odpowiadają nakładom, które przy innej polityce rachunkowości zwiększyłyby wartość środka trwałego. Przykład: według ksiąg na 31.08.2026 r. EBITDA za styczeń–sierpień wyniosła −1 072,0 tys. zł przy ok. 1,19 mln zł jednorazowych nakładów na przygotowanie budynku do sezonu 2026/2027 (remonty i wyposażenie lokali, wymiana stolarki okiennej, prace elewacyjne) ujętych w kosztach; bez nich EBITDA za ten okres byłaby dodatnia i wyniosłaby ok. 120 tys. zł. Spółka ma też do rozliczenia straty podatkowe (686 646,48 zł za 2025 r. oraz stratę za 2026 r.), które obniżą podatek od przyszłych zysków.
Zdarzenia jednorazowe: w 2024 r. koszty transakcyjne nabycia, prowizje od pożyczek oraz 57 269 zł podatku dochodowego od darowizny udziałów w nieruchomości; w 2026 r. jednorazowe nakłady na remonty lokali, ich wyposażenie oraz dotychczasowe prace elewacyjne, łącznie ok. 1,19 mln zł ujętych w kosztach bieżących; cały remont elewacji kosztuje 256 711,81 zł, z czego 124 348,43 zł pokrywa dotacja Miasta Łodzi, a 132 363,38 zł to wkład własny spółki. Dodatkowo w 2026 r. zostaną doksięgowane odsetki od pożyczek naliczone do dnia spłaty.
Przychód z najmu wzrósł ponad pięciokrotnie w 27 miesięcy: z 8 531 zł miesięcznie w momencie nabycia do 47 521 zł netto po zakończonym kontraktowaniu sezonu 2026/2027. Osiągnięte nie przez podwyżki cen, tylko przez fizyczną adaptację budynku.
¹ Źródło: dane własne spółki. Wskazane prognozy są stworzone przez spółkę. Spółka dokłada starań, aby wskazane prognozy zostały zrealizowane, ale nie może tego zagwarantować. Istnieje możliwość wystąpienia okoliczności zewnętrznych, niezależnych od spółki, które mogą spowodować, że wskazane prognozy nie spełnią się (okoliczności takie jak m.in. ewentualne zmiany preferencji konsumentów i najemców, zmiany legislacyjne, w tym w zakresie ochrony praw lokatorów i opodatkowania najmu, otoczenie konkurencyjne, zmiany stóp procentowych).
Kluczowe założenia prognozy:
Przeprowadzenie emisji o celu podstawowym 4 700 000 zł i niezwłoczna spłata pożyczek inwestycyjnych (4 200 000 zł z odsetkami). Wyeliminowanie kosztu finansowania pomostowego, który w 2025 r. był główną przyczyną straty, samo w sobie przekłada wynik spółki na trwały zysk.
Zakończone kontraktowanie sezonu 2026/2027: czynsz 47 520,68 zł netto miesięcznie, tj. 570,2 tys. zł rocznie. Remont dwóch ostatnich lokali (nr 1 i nr 17) podnosi go do 55 820,68 zł netto miesięcznie, tj. ok. 669,8 tys. zł rocznie. Stawki zweryfikowane rynkiem w pozostałych lokalach kamienicy.
Konserwatywna indeksacja czynszów o 2–3% rocznie, bez zakładania skokowych podwyżek stawek.
5% straty na pustostanach i rabatach, konserwatywnie jak na lokalizację naprzeciwko wydziału uczelni.
Koszty stałe ok. 202 tys. zł rocznie (zarządzanie najmem i nieruchomością wspólną, sprzątanie i media części wspólnych, podatek od nieruchomości, obsługa księgowa, ubezpieczenia, koszty bankowe, promocja oraz wynagrodzenia członków zarządu), rosnące do ok. 234 tys. zł po oddaniu dwóch ostatnich lokali, indeksowane inflacją.
Podatek dochodowy przyjęty konserwatywnie na poziomie 9% (mały podatnik), liczony od EBITDA, ponieważ amortyzacja budynku nie jest kosztem podatkowym. Prognoza nie uwzględnia strat podatkowych z lat 2025–2026, które w pierwszych latach mogą obniżyć podatek praktycznie do zera.
Amortyzacja budynku 88 185 zł rocznie (stawka 1,5%); grunty nie podlegają amortyzacji, a remonty ujmowane są w kosztach bieżących. Jeżeli remont lokali nr 1 i 17 (325 tys. zł z emisji) zostanie, tak jak dotychczasowe remonty, ujęty w kosztach bieżących, EBITDA i zysk netto 2027 r. będą jednorazowo niższe o tę kwotę; prognoza pokazuje wynik powtarzalny, bez tej pozycji.
Prognoza nie zakłada odzyskania lokali „starego portfela”, przychodów z budynku II ani dodatkowych dotacji miejskich. To bufor na plus, nie założenie.
Do kogo skierowana jest ta inwestycja?
Rewolucji 40 to projekt oparty na istniejącym, wynajętym aktywie, a nie na obietnicy przyszłego produktu. Taka konstrukcja odpowiada określonemu profilowi inwestora.
Ta inwestycja może być dla Ciebie, jeśli:
01
szukasz ekspozycji na rynek nieruchomości w centrum dużego miasta akademickiego, bez konieczności samodzielnego zakupu i obsługi mieszkania na wynajem,
02
doceniasz projekty, w których aktywo już istnieje, jest ubezpieczone i generuje przychód, a kapitał z emisji ma przede wszystkim obniżyć koszty finansowania,
03
interesuje Cię model, w którym wartość buduje się przez remonty, optymalizację układów lokali i aktywne zarządzanie najmem, a nie przez spekulację na cenach,
04
chcesz mieć w portfelu projekt z dodatkową opcją wzrostu w postaci działki z ostatecznymi decyzjami o warunkach zabudowy,
05
rozumiesz specyfikę kamienic: ochronę konserwatorską, lokatorów na umowach bezterminowych i wieloletni horyzont pracy nad nieruchomością.
Zespół z doświadczeniem w branży nieruchomości
Zespół prowadzący projekt jest kompaktowy, co nie generuje dużych kosztów stałych. Składa się z trzech osób zarządzających spółką oraz stałego zaplecza operacyjnego: firmy zarządzającej najmem, zarządcy nieruchomości, prawnika, inspektora nadzoru i sprawdzonych ekip remontowych.
Jeremiasz Gorzędowski
wspólnik, lider projektu
od 2014
na łódzkim rynku
200+
remontów mieszkań
~2 700
umów najmu
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Łodzi od 2014 roku. Odpowiada w spółce za całość operacji: zakup nieruchomości, projektowanie układów lokali, prowadzenie remontów, komercjalizację, relacje z miastem i konserwatorem oraz pozyskiwanie finansowania.
W ramach prowadzonej działalności zrealizował ponad 200 remontów mieszkań na wynajem i sprzedaż, podpisał ok. 2 700 umów najmu, a jego firma zarządzająca najmem obsługuje jednocześnie ok. 300 najemców. Zamknął z zyskiem projekt rewitalizacji kamienicy przy ul. Kościuszki 60 w Łodzi (36 mieszkań, ponad 696 tys. zł zysku brutto, mimo pandemii).
Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent Forum Finansów i Inwestycji ForFin, gość branżowych podcastów o inwestowaniu w nieruchomości. Twórca projektów edukacyjnych Zainwestowani.pl i Edukacja Inwestowania w Nieruchomości.
Andrzej Susłowski
wspólnik, model finansowy i dyscyplina budżetowa
Z wykształcenia matematyk finansowy i aktuarialny, z 14-letnim doświadczeniem w branży aktuarialnej.
Senior Actuarial Manager w jednej z czterech największych firm doradztwa biznesowego na świecie, wspiera kluczowych klientów w Polsce i w wielu krajach Europy. Od lat aktywny inwestor na rynku najmu lokali mieszkalnych.
W projektach nieruchomościowych ryzyko rzadko bierze się z rynku, częściej z braku dyscypliny finansowej. Andrzej pilnuje, żeby każda liczba miała pokrycie w arkuszu, a nie w nadziei.
Katarzyna Gorzędowska
wspólnik, manager projektu i marketingu
Z wykształcenia matematyk finansowy, z 12-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Ukończyła również studia podyplomowe z rynku nieruchomości i wyceny na Uniwersytecie Łódzkim.
Łączy świat marketingu, edukacji i nieruchomości, wykorzystując praktykę inwestycyjną do tworzenia komunikacji opartej na konkretach. Współtwórczyni Zainwestowani.pl i twórczyni AIwNieruchomosciach.pl, gdzie rozwija kursy, warsztaty i społeczności dla branży.
Ma doświadczenie w zarządzaniu inwestycjami mieszkaniowymi i deweloperskimi, rewitalizacji kamienic oraz zarządzaniu najmem. W latach 2016–2020 liderka łódzkiego oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik. W projekcie R40 koordynuje działania, pilnuje terminów i realizacji ustaleń, dbając o sprawny postęp prac. Odpowiada również za strategię marketingową, wizerunek i komunikację — od przygotowania materiałów po dotarcie do potencjalnych klientów.
ZAPLECZE OPERACYJNE
Budynek działa bez codziennej obecności wspólników
Zarządzanie najmem realizuje wyspecjalizowany podmiot z zespołem, a nieruchomością administruje profesjonalny zarządca z ubezpieczeniem OC.
R40 sp. z o.o. sp.k.
01
Zarządzanie nieruchomością: Atrium
Profesjonalna firma administrująca nieruchomościami,
z ubezpieczeniem OC zarządcy.02
Zarządzanie najmem: IMPRO
Profesjonalna firma zarządzająca najmem, z ubezpieczeniem OC zarządcy, z własnym system obsługi najmu.
03
Wsparcie specjalistów
Nadzór inwestorski nad remontem elewacji, architekt wnętrz, prawnik obsługujący umowy najmu, rzeczoznawca majątkowy, architekt prowadzący sprawy administracyjne.
Media o projekcie
Remont elewacji naszej kamienicy był w sierpniu 2026 r. tematem materiałów w łódzkich mediach: opisały go TuLodz.pl, Radio Eska Łódź i informacjelodzkie.pl, podając zakres prac i kwotę dotacji¹.
Nasz remont wpisuje się w miejski program dotacji do remontów elewacji, w ramach którego od 2018 r. zrealizowano 124 remonty w 91 obiektach przy wsparciu przekraczającym 28,6 mln zł (Urząd Miasta Łodzi, marzec 2026).
¹ Źródło: dane własne Spółki
Jedna z najważniejszych historycznych ulic w centrum Łodzi zyska odrestaurowaną kamienicę, a mieszkańcy i przechodnie będą mogli cieszyć się czystą, bezpieczną i estetyczną przestrzenią”
Co muszę zrobić, by zostać akcjonariuszem?
01
Zapisz się na alert inwestora
Przed rozpoczęciem emisji akcji spółka przeprowadza tzw. prekampanię. W jej trakcie inwestorzy zainteresowani projektem mogą zostawić swój adres e-mail i numer telefonu, aby być na bieżąco z postępami przygotowań do emisji. Zapisując się na alert inwestora, zapisujesz się także na newsletter, dzięki któremu dowiesz się o starcie emisji jako pierwszy.
02
Złóż zapis na akcje
Kiedy emisja wystartuje, każda osoba zapisana na alert otrzyma powiadomienie e-mailowe. Na tej samej stronie, na której jesteś teraz, pojawi się możliwość złożenia zapisu na akcje.
03
Jak wygląda proces inwestycji?
Przygotowaliśmy przewodnik, który prowadzi Cię przez cały proces krok po kroku. Dowiesz się, jak założyć konto, jak wybrać status inwestora i co dzieje się z Twoimi akcjami po zakończeniu emisji.
