Prekampanie i emisje
Zainwestuj w spółki dostępne na Emiteo
Tablica ofert
Kup lub sprzedaj akcje wyemitowane na Emiteo
Jak zainwestować?
Dowiedz się jak krok po kroku dokonać inwestycji na Emiteo
Zgłoś swój projekt z dowolnej branży
Pozyskaj finansowanie na rozwój swojego projektu
Zgłoś projekt z branży nieruchomościowej
Znajdź finansowanie dla projektu nieruchomościowego
Blog Emiteo
Przeczytaj o polskim crowdfundingu i nie tylko
Baza wiedzy
Dowiedz, się jak sprawnie korzystać z naszej platformy
Baza danych ECF
Zobacz jakie wyniki osiągały emisje akcji ECF w Polsce
Materiały i treści na stronie mają charakter promocyjny, a oferta finansowania społecznościowego, która będzie dostępna na platformie, nie wymaga udostępniania prospektu emisyjnego, ani memorandum informacyjnego. Inwestorzy powinni podejmować decyzje inwestycyjne przede wszystkim w oparciu o dane zawarte w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych, który zostanie opublikowany na stronie. Inwestowanie w akcje wiąże się z ryzykiem. Opis ryzyk związanych z inwestycją zawarty będzie w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych.
Materiały i treści na stronie mają charakter promocyjny, a oferta finansowania społecznościowego, która będzie dostępna na platformie, nie wymaga udostępniania prospektu emisyjnego, ani memorandum informacyjnego. Inwestorzy powinni podejmować decyzje inwestycyjne przede wszystkim w oparciu o dane zawarte w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych, który zostanie opublikowany na stronie. Inwestowanie w akcje wiąże się z ryzykiem. Opis ryzyk związanych z inwestycją zawarty będzie w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych. Materiały na stronie nie stanowią oferowania udziałów spółki z o.o., w tym oferowania na rzecz nieoznaczonego adresata. W przypadku podjęcia przez spółkę decyzji o emisji akcji, spółka ulegnie przekształceniu w spółkę akcyjną, prostą spółkę akcyjną lub spółkę komandytowo-akcyjną, a przedmiotem oferowania będą akcje spółki przekształconej.
Najpierw potrzeba. Potem nieruchomość.
Zainwestuj w projekt Derdowskiego 8: dwa wyspecjalizowane produkty nieruchomościowe na jednej działce
34,2%
zakładany ROI projektu*
22,85 mln zł
zakładany zysk projektu*
25,5%
zakładana marża projektu*
Daniel Makowski
CEO Champion Invest
Odwracamy proces
Nie budujemy kolejnych standardowych mieszkań, żeby dopiero później szukać ich użytkowników. Odwracamy ten proces: najpierw analizujemy rynek, demografię i potrzeby konkretnych grup odbiorców, a dopiero potem projektujemy nieruchomość, usługi i model jej funkcjonowania.
Dwa produkty, dwie grupy odbiorców
Derdowskiego 8 w Szczecinie to praktyczne zastosowanie tego podejścia: Champion Smart, coliving, czyli nowoczesny akademik dla dorosłych, oraz Champion Grand Residence, mieszkania serwisowane odpowiadające na starzenie się społeczeństwa. Dwa produkty, dwie grupy odbiorców, dwa niezależne segmenty popytu**.
Daniel Makowski, CEO Champion Invest
*źródło: dane własne spółki. ROI projektu oznacza relację zakładanego zysku do zakładanych kosztów projektu (22,85 mln zł / 66,75 mln zł), dotyczy spółki realizującej projekt i nie stanowi obietnicy zwrotu z inwestycji w akcje. Wskazane wartości mają charakter założeń projektowych stworzonych przez spółkę. Spółka dokłada starań, aby wskazane założenia zostały zrealizowane, ale nie może tego zagwarantować. Istnieje możliwość wystąpienia okoliczności zewnętrznych, niezależnych od spółki (m.in. zmiany cen wykonawstwa i materiałów, zmiany legislacyjne, zmiany popytu, dostępność finansowania), które mogą spowodować, że wskazane założenia nie spełnią się.
**Emitentem będzie spółka Champion Invest DM II sp. z o.o. (po przekształceniu w S.A., P.S.A. lub SKA), spółka celowa powołana do realizacji projektu Derdowskiego 8, należąca do grupy Champion Invest. Opisane w dalszej części strony doświadczenie, zrealizowane projekty, portfel zarządzanych nieruchomości oraz wyniki finansowe dotyczą spółek z grupy Champion Invest oraz Daniela Makowskiego, nie zaś samej spółki Champion Invest DM II sp. z o.o., która została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 19.11.2024 r. i nie prowadziła dotychczas działalności operacyjnej generującej przychody.
Problem rynkowy
Budujemy coraz więcej mieszkań. Ale czy budujemy te, których naprawdę potrzebuje rynek?
Problemem nie jest liczba mieszkań. Problemem jest ich niedopasowanie.
Naszym zdaniem w perspektywie 10–20 lat o wartości nieruchomości zdecyduje połączenie trzech elementów:
Lokalizacja
Grupa odbiorców
Produkt
1,8 mln
mieszkań niezamieszkanych¹
Mieszkania są, ale często nie pasują do potrzeb odbiorców
Według Narodowego Spisu Powszechnego 2021 w Polsce było ok. 1,8 mln mieszkań niezamieszkanych, czyli 11,7% całego zasobu mieszkaniowego¹. Kategoria jest szersza niż lokale gotowe do wynajęcia, ale pokazuje ważny wniosek: samo posiadanie mieszkania nie oznacza, że znajdzie się dla niego użytkownik i będzie generowało przychód.
9,98 mln
osób w wieku 60+²
Jednocześnie zmienia się struktura społeczeństwa
Na koniec 2024 r. w Polsce żyło ok. 9,98 mln osób w wieku 60+, czyli 26,6% populacji². Profesjonalna oferta mieszkaniowa dla tej grupy praktycznie nie istnieje: komercyjny Senior Housing to ok. 600 lokali w skali kraju, czyli 0,5 lokalu na 1000 osób 75+, wobec 81,1 w Holandii³.
400 tys.
łóżek niezaspokojonego popytu⁴
Brakuje lokali dla studentów i młodych, mobilnych najemców
Według JLL obłożenie profesjonalnie zarządzanych prywatnych akademików w największych miastach akademickich przekracza 96%⁴. Student czy młody profesjonalista nie potrzebuje po prostu kolejnej kawalerki: liczą się cena, funkcjonalny metraż, komunikacja, części wspólne i profesjonalne zarządzanie najmem.
Przewagę na rynku będą budowały projekty, które łączą właściwą lokalizację, grupę odbiorców, produkt i profesjonalne zarządzanie. Dokładnie tak zaprojektowaliśmy Derdowskiego 8.
Nie zaczęliśmy od pytania
„Co możemy tutaj wybudować?”
Zaczęliśmy od pytania
„Kto będzie potrzebował nieruchomości w tej lokalizacji i jakiego produktu będzie szukał?”
Jedna działka · Champion Smart + Champion Grand Residence
Nasze rozwiązanie
Derdowskiego 8: dwa produkty, dwie grupy odbiorców, jeden sposób myślenia o nieruchomościach
Z analizy tej lokalizacji powstały dwa wyspecjalizowane produkty na jednej działce, skierowane do segmentów, które nie konkurują o tego samego użytkownika.
Champion Smart:
coliving, czyli akademik dla dorosłych
Niezależny, funkcjonalny lokal własna kuchnia i łazienka, metraż 16,8–23,8 m² (trzy typy, w tym z balkonem)
Atrakcyjny koszt najmu koszt najmu przewidziany na atrakcyjnym poziomie dla grupy docelowej
Dostęp do usług na parterze planowane są siłownia i sklep typu convenience
Części wspólne siłownia, pralnia, sala spotkań, restauracja i bar
Dobra komunikacja przystanek ok. 3 minuty pieszo (linie 86, 67, 74 i 75), pięć uczelni w zasięgu dojazdu
Bezobsługowy dla inwestora operator weryfikuje najemców, prowadzi z nimi komunikację, rozlicza płatności i reaguje na usterki
Dla inwestora Smart to gotowy produkt inwestycyjny: do zakupu dostępne są wyłącznie wykończone lokale, a najem przez operatora jest w tym modelu obligatoryjny.
92
apartamentów premium przewidzianych na najem w modelu coliving*
Champion Grand Residence:
mieszkania dla seniorów
Samodzielność senior mieszka u siebie, a z usług i wsparcia korzysta wtedy, gdy ich potrzebuje
Prywatność i własna przestrzeń własny lokal pod klucz, od 25 do 54 m² i od 1 do 3 pokoi
Usługi i opcjonalne wsparcie w okolicy rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa, na parterze także handel i usługi
Fizjoterapia, lekarz POZ, usługi pielęgniarskie na parterze
Bez barier architektonicznych winda, szerokie wejścia, brak progów i barier w mieszkaniach
To nie jest klasyczny dom seniora, tylko alternatywa pomiędzy zwykłym mieszkaniem a pełną opieką instytucjonalną, pozwalająca jak najdłużej zachować niezależność.
Zwykłe mieszkanie
Champion Grand Residence
Pełna opieka instytucjonalna
Wspólny mechanizm obu produktów
Choć Smart i Grand są skierowane do zupełnie innych odbiorców, mechanizm jest ten sam, taki jak w całej grupie Champion Invest: najpierw identyfikujemy użytkownika i jego potrzebę, a następnie projektujemy pod niego produkt.
01
Analiza rynku i potrzeb grupy docelowej
02
Zakup nieruchomości
W toku
03
Projekt pod grupę docelową
04
Development
05
Stworzenie produktu inwestycyjnego
06
Sprzedaż
W toku
07
Wykończenie
08
Wynajem
09
Zarządzanie
filar 1: development i sprzedaż
filar 2: najem i zarządzanie
*źródło: dane własne grupy Champion Invest.
Nasze dotychczasowe wyniki
9 lat grupy Champion Invest w liczbach1
~500/~500
wyprodukowanych lokali / lokali w zarządzaniu
143
nieruchomości sprzedanych w 2025 roku
7 000+
podpisanych umów najmu
12 mln+ zł
czynszów wypłaconych właścicielom
200+
inwestorów, którzy skorzystali z produktów i usług grupy
~150 mln zł
majątku w zarządzaniu: własnego i inwestorów
Nie tylko obserwujemy trendy: już wcześniej w nie wchodziliśmy.
2018–2023
Wykończenia pod klucz
10 000+ m² PUM i 300 mieszkań1
W latach 2018–2023 wyremontowaliśmy pod klucz ponad 10 000 m² PUM mieszkań i przygotowaliśmy dla inwestorów 300 mieszkań.
Mickiewicza 34
Pierwszy projekt PRS (2023)2
Budynek usługowy przekształcony na budynek zamieszkania zbiorowego z częścią usługową: 23 lokale na wynajem i lokal usługowy, 800 m² PUM.
Hussar Loft
75/75 sprzedanych lokali1
Zbudowaliśmy i sprzedaliśmy pierwszy prywatny akademik premium w Szczecinie, który już funkcjonuje i zarabia dla inwestorów.
Champion Express
60/69 sprzedanych lokali1
Zaprojektowaliśmy i realizujemy unikatowy aparthotel przy samym dworcu głównym w Szczecinie, od analizy, przez zakup, po wykończenie i sprzedaż.
Champion Express II
Drugi etap inwestycji realizowany na własnej działce. Projekt obejmuje budynek o powierzchni 680 m² PUM, w którym powstanie 15 mieszkań z 26 pokojami przeznaczonymi na wynajem oraz lokal usługowy pod śniadaniownię. Całość zostanie sprzedana jednemu inwestorowi za 9 mln zł¹. Start budowy planowany jest na styczeń 2027 roku, a zakończenie na czerwiec 2028 roku.
Budynek zamieszkania zbiorowego 700 PUU - 30 pokoi na wynajem pod pracowników strefy ekonomicznej w Goleniowie. Wartość inwestycji 7 mln złotych; Planowane zakończenie na 03.2027, następnie start komercjalizacji1.
Nowa Drukarnia
sprzedane 70% inwestycji1
Wyjątkowe loftowe mieszkania zrealizowane w miejscu historycznej drukarni w Stargardzie: 27 mieszkań o łącznej powierzchni ~1 000 m² PUM.
2
produkty na jednej działce
Derdowskiego 8: kolejny krok
Jednoczesne wejście w coliving i Senior Living.
Wyniki finansowe grupy
6,42 mln zł
przychody 2025
ok. 383 tys. zł
zysk 2025
Spółka Champion Invest sp. z o.o. osiągnęła przychody na poziomie 3,12 mln zł w 2023 r., 4,64 mln zł w 2024 r. oraz 6,42 mln zł w 2025 r.
Rok 2025 grupa zamknęła zyskiem ok. 383 tys. zł, po stratach w latach 2023–2024 (odpowiednio ok. 1,12 mln zł i 1,45 mln zł), wynikających z zamknięcia straty na projekcie deweloperskim realizowanym w 2021 r. w okresie rosnących stóp procentowych i skokowych wzrostów cen materiałów1.
przychody (mln zł)
zysk (mln zł)
strata (mln zł)
−1,12
−1,45
+0,383
3,12
4,64
6,42
48,2
+9,2
2023
2024
2025
2026P3
Skąd prognoza na 2026 rok?³
Grupa Champion Invest
Grupa Champion Invest prognozuje zakończenie 2026 roku z łącznymi przychodami na poziomie około 48,2 mln zł oraz zyskiem netto około 9,2 mln zł, co odpowiada rentowności netto na poziomie 19,1%.
Champion Invest sp. z o.o.
W przypadku Champion Invest sp. z o.o. prognozowane przychody wynoszą 23,17 mln zł, a zysk netto 3,7 mln zł. Przychody wynikają z bieżącej działalności operacyjnej, obejmującej zarządzanie najmem krótkoterminowym i długoterminowym, kompleksowe wykańczanie wnętrz, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz obsługę i zarządzanie nieruchomościami. Istotną część przychodów stanowić będzie również sprzedaż kamienicy inwestycyjnej, sprzedaż nieruchomości ujętych w zapasach oraz rozliczenie pozostałych transakcji planowanych do zakończenia w drugim półroczu 2026 roku.
MDGM Development sp. z o.o.
MDGM Development sp. z o.o. prognozuje przychody w wysokości 25 mln zł oraz zysk netto 5,5 mln zł. Wynik ma zostać osiągnięty przede wszystkim dzięki zakończeniu sprzedaży i rozliczeniu realizowanej inwestycji deweloperskiej.
Przedstawione wartości stanowią prognozy zarządcze na 2026 rok, a nie zatwierdzone wyniki finansowe. 1 źródło: dane własne grupy Champion Invest. Wskazane projekty, wyniki sprzedażowe i finansowe dotyczą spółek z grupy Champion Invest oraz Daniela Makowskiego, nie zaś spółki Champion Invest DM II sp. z o.o., zarejestrowanej 19.11.2024 r. 2 PRS (Private Rented Sector) to najem instytucjonalny, czyli model, w którym cały budynek należy do jednego właściciela i jest przeznaczony wyłącznie na wynajem długoterminowy. Mieszkania nie trafiają do sprzedaży, a najemca ma jednego, profesjonalnego partnera odpowiedzialnego za cały obiekt. 3 2026P: prognoza grupy Champion Invest przygotowana przez zarząd. Grupa dokłada starań, aby wskazane wartości zostały osiągnięte, ale nie może tego zagwarantować. Prognoza nie dotyczy spółki Champion Invest DM II sp. z o.o. i nie stanowi obietnicy zwrotu z inwestycji w akcje.
Dlaczego Champion Invest?
Bezobsługowość wynikająca z kompleksowości całego procesu
Klient nie musi składać swojej inwestycji z kilku różnych firm: osobno pośrednika, dewelopera, doradcy finansowego, ekipy wykończeniowej, firmy wynajmującej i zarządcy. Grupa Champion Invest prowadzi inwestycję od stworzenia produktu aż po jego wieloletnie funkcjonowanie*.
Zamiast osobno:
pośrednik
deweloper
doradca finansowy
ekipa wykończeniowa
firma wynajmująca
zarządca
Grupa Champion Invest
od stworzenia produktu aż po jego wieloletnie funkcjonowanie*
01
Sami tworzymy produkty
Nie ograniczamy się do pośrednictwa w sprzedaży gotowych mieszkań. Analizujemy rynek, identyfikujemy grupę użytkowników i tworzymy własne produkty nieruchomościowe od początku z myślą o późniejszym najmie.
02
Jesteśmy również operatorem
Wykorzystujemy wiedzę, doświadczenie i procesy, dzięki którym utrzymujemy wysoki standard zarządzania. Naszym głównym celem jest bezobsługowość: średnio ponad 325 godzin czasu, który klient oszczędza na analizie, przygotowaniu lokalu i obsłudze najmu, przy średnim zaangażowaniu ok. 2,5 godziny*. Informacje z najmu blisko 500 lokali wracają do procesu projektowania kolejnych produktów*.
03
Sprawdzony proces najmu
Przez 9 lat działalności grupa wypracowała własne procesy operacyjne, w tym 6-stopniowy system weryfikacji najemców. Jedynie ok. 0,01% wartości należnych czynszów znajduje się w procesie windykacji*.
04
Autorski system analizy inwestycji
Nie analizujemy inwestycji wyłącznie przez cenę za m². Patrzymy na cały model ekonomiczny: lokalizacja → grupa docelowa → popyt → produkt → finansowanie → przychody z najmu → rentowność → ryzyka → możliwość późniejszej sprzedaży.
*źródło: dane własne grupy Champion Invest. Opisane kompetencje, procesy i wyniki dotyczą spółek z grupy Champion Invest, nie zaś spółki Champion Invest DM II sp. z o.o.
Zespół
Ludzie pokrywający cały cykl życia projektu
CEO / strategia, produkt i rozwój
Daniel Makowski
Założyciel i CEO Champion Invest. Od 9 lat tworzy produkty nieruchomościowe przeznaczone pod wynajem i odpowiada za strategię grupy, rozwój nowych produktów, pozyskiwanie projektów oraz skalowanie działalności. W ramach rozwijanego przez niego modelu powstało prawie 500 mieszkań i lokali, grupa zarządza blisko 500 nieruchomościami, podpisała ponad 7 000 umów najmu i wypłaciła właścicielom ponad 12 mln zł czynszów.
Zespół i doradcy
Aleksandra Pronobis
Dyrektor Operacyjna
Odpowiada za operacyjne funkcjonowanie i skalowanie organizacji, procesy oraz współpracę pomiędzy działami, zarządzając działem najmu, który wynajął ponad 7 000 lokali. Wnosi doświadczenie zarządcze również spoza rynku nieruchomości, związane z zarządzaniem w e-commerce.
Małgorzata Klebańska
sprzedaż i Land Development
Około 30 lat doświadczenia w sprzedaży nieruchomości i Land Development. Odpowiada za analizę potencjału nieruchomości, przygotowanie produktu, strukturę sprzedażową i komercjalizację.
Edyta Przyłoga
Kontroler Finansowy
Specjalistka finansowa z ponad 10-letnim doświadczeniem w rozliczaniu dużych inwestycji budowlanych i infrastrukturalnych, zdobywanym w Mostostal Warszawa S.A. i Budimex S.A. Rozliczała kontrakty o wartości do 711 mln zł, w tym budowę spalarni odpadów w Szczecinie. Specjalizuje się w budżetach projektowych, cash flow, analizie kosztów i raportowaniu finansowym.
Joanna Kowalak
Project Manager
Inżynier budownictwa z ponad 8-letnim doświadczeniem w realizacji inwestycji po stronie generalnego wykonawcy. W DORACO przeszła drogę od Inżyniera Budowy do Kierownika Projektu, m.in. przy przebudowie Stadionu Miejskiego w Szczecinie. Posiada uprawnienia budowlane bez ograniczeń w trzech specjalnościach. W projekcie odpowiada za harmonogram, budżet i koordynację realizacji.
Adrian Bujdasz
Kierownik Budowy
Ponad 10 lat doświadczenia w inwestycjach mieszkaniowych, komercyjnych i infrastrukturalnych, w tym przy skomplikowanych przebudowach Teatru Miejskiego w Świdnicy i Teatru Polskiego we Wrocławiu. Uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
Rafał Stefański
Inspektor Nadzoru
Doświadczenie jako inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik projektu i kierownik budowy przy obiektach przemysłowych, handlowych, logistycznych i mieszkaniowych o powierzchniach do 25 000 m². Od 2022 r. prowadzi nadzory inwestorskie m.in. dla ALDI. Odpowiada za niezależną kontrolę jakości i zgodności realizacji z projektem, harmonogramem i budżetem.
Krzysztof Syrek
Lider ds. technologii i automatyzacji procesów
Wdraża nowe technologie. Wprowadza automatyzację i wykorzystuje rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji. Wszystko po to, aby komunikacja z inwestorami była skuteczna, a procesy sprzedażowe efektywne.
Anna Jarosławska
Interim Sales Director, Ekspertka ds. Komercjalizacji i Strategii Sprzedaży Nieruchomości
Strateg i praktyk biznesu z ponad 20-letnim doświadczeniem w sektorze nieruchomości i budownictwa. Jako interim manager przejmuje zarządzanie sprzedażą: projektuje strategie, buduje procesy i optymalizuje lejki konwersji, co przekłada się na wzrost przychodów o 30–50%. Ma doświadczenie w komercjalizacji i finansowaniu inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych.
Mateusz Materyński
Manager Marketingu
Odpowiada za marketing firmy i jej linii biznesowych: od strategii i budowania marki, przez komunikację z klientami i inwestorami, po kampanie wspierające sprzedaż. Wnosi wieloletnie doświadczenie w marketingu B2B oraz e-commerce, łącząc działania wizerunkowe z mierzalnymi efektami biznesowymi.
OPINIE
Poznaj zdanie przedsięborców, którzy nam zaufali
100+
zadowolonych przedsiębiorców
Paweł Skotnicki
przedsiębiorca, KFPS.pl
Oni naprawdę znają się na swoim biznesie. Świetnie wykonują pracę, na którą każdy indywidualny inwestor musiałby poświęcić mnóstwo czasu — od znalezienia odpowiedniej nieruchomości, przez jej przygotowanie i dobre wynajęcie, aż po późniejsze monitorowanie, obsługę najmu i księgowość.
Szymon Janicki
przedsiębiorca, ICAO4U
Warto inwestować z Danielem Makowskim, dlatego że to człowiek o bardzo dużej dynamice i bardzo wysokim etosie pracy. Nie mam żadnych wątpliwości co do jego uczciwości i przejrzystości, jeśli chodzi o podejmowane działania.
Piotr Śmieja
przedsiębiorca, FlixHome
Jeżeli ktoś pyta mnie, czy warto współpracować z Danielem Makowskim — zawsze odpowiadam: tak, zdecydowanie. Znamy się już wiele lat i tym, co wyróżnia Daniela na tle wielu osób, jest jego słowność — cecha, której dziś często brakuje. Każdy człowiek ma prawo popełniać błędy, ale Daniel najzwyczajniej w świecie dowozi.
Głos naszych klientów
Relacje z klientami budujemy wokół czterech filarów*
Bezobsługowość
Partnerstwo biznesowe
Doradztwo
Opieka
„Od pięciu lat nieruchomość generuje mi około 3 tys. zł miesięcznie. Przy zakupie poświęciłam około 3 godzin, a dzisiaj moje zaangażowanie to właściwie jedna krótka rozmowa w roku. Resztą zajmuje się Champion Invest.”
Klientka, 5 lat bezobsługowej inwestycji
„Mogę koncentrować się na rozwijaniu swojej firmy, a równolegle budować portfel nieruchomości. Champion Invest przedstawia mi kolejne możliwości, doradza, prowadzi proces i później zajmuje się nieruchomościami. Zaczynałem od jednej, dzisiaj mam osiem.”
Klient, portfel 8 nieruchomości
„W dwóch transakcjach kupiłem łącznie 50 nieruchomości. Moje zaangażowanie w cały proces wyniosło około 20 godzin. Mogłem nadal koncentrować się na swoim biznesie, podczas gdy Champion Invest prowadził proces inwestycyjny.”
Klient, 50 nieruchomości w dwóch transakcjach
*źródło: dane własne grupy Champion Invest. Przedstawione historie dotyczą klientów nabywających nieruchomości od spółek z grupy Champion Invest i opisują wyniki osiągnięte w przeszłości na konkretnych nieruchomościach. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie stanowią gwarancji wyników przyszłych i nie odnoszą się do zwrotu z inwestycji w akcje emitenta.
Do kogo
Do kogo skierowana jest ta inwestycja?
Ta inwestycja może być dla Ciebie, jeśli:
interesuje Cię rynek nieruchomości, ale nie chcesz samodzielnie kupować i obsługiwać lokali,
wierzysz, że przyszłość rynku należy do wyspecjalizowanych produktów: coliving, senior living i profesjonalnie zarządzanego najmu,
szukasz ekspozycji na projekt deweloperski prowadzony przez zespół z udokumentowanym doświadczeniem sprzedażowym i operatorskim,
myślisz o inwestycji w horyzoncie kilku lat, zgodnym z cyklem realizacji i komercjalizacji projektu,
budujesz zdywersyfikowany portfel i chcesz dodać do niego składnik powiązany z rynkiem nieruchomości,
Ta inwestycja nie jest dla Ciebie, jeśli:
szukasz inwestycji o krótkim horyzoncie,
potrzebujesz płynności i szybkiego dostępu do zainwestowanych środków,
nie akceptujesz ryzyka utraty części lub całości zainwestowanego kapitału.
Parametry projektu
Kluczowe parametry projektu Derdowskiego 8
6 779 m²
PUM* w dwóch etapach
106
miejsc postojowych
89,6 mln zł
zakładanych przychodów projektu
22,85 mln zł
zakładanego zysku projektu
25,5%
zakładanej marży projektu
75% / 25%
planowana struktura finansowania: kredyt bankowy / kapitał własny
Zakładane przychody, koszty i zysk (mln zł)
Etap I: przychody 30,53, koszty 19,27, zysk 11,25; Etap II: przychody 59,07, koszty 47,47, zysk 11,60
przychody
koszty
zysk
*PUM - powierzchnia użytkowa mieszkań, czyli łączna powierzchnia lokali mieszkalnych możliwa do sprzedaży lub wynajmu w danym projekcie deweloperskim.
źródło: dane własne spółki. Wskazane wartości mają charakter założeń projektowych stworzonych przez spółkę. Spółka dokłada starań, aby wskazane założenia zostały zrealizowane, ale nie może tego zagwarantować. Istnieje możliwość wystąpienia okoliczności zewnętrznych, niezależnych od spółki (m.in. zmiany cen wykonawstwa i materiałów, zmiany legislacyjne, zmiany popytu, dostępność finansowania), które mogą spowodować, że wskazane założenia nie spełnią się.
Produkt został skalkulowany tak, aby klient kupujący lokal pod wynajem mógł osiągać zakładaną rentowność najmu na poziomie ok. 7–9% rocznie, w zależności od wybranego lokalu i wariantu produktu. Wskazana rentowność dotyczy wyłącznie nabywców lokali w projekcie (klientów końcowych), a nie przyszłych akcjonariuszy spółki, i nie stanowi obietnicy zwrotu z inwestycji w akcje.
Grupa Champion Invest od 9 lat tworzy produkty nieruchomościowe przeznaczone pod wynajem*.
Teraz, wraz z projektem Derdowskiego 8, otwieramy się na współpracę z nowymi inwestorami.
suma zadeklarowanych kwot
1 000 zł
liczba alertów inwestora
1
*Działalność grupy Champion Invest jest prowadzona od 9 lat przez spółki z grupy oraz Daniela Makowskiego. Spółka Champion Invest DM II sp. z o.o. została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 19.11.2024 r.
Model biznesowy grupy
Zarabiamy na całym cyklu życia nieruchomości
Model opiera się na powtarzalności relacji: klient kupuje → nieruchomość zarabia → my nią zarządzamy → klient generuje kolejne nadwyżki → dokupuje kolejne aktywa.
Development i sprzedaż własnych produktów
Głównym źródłem wyniku grupy jest marża generowana na stworzeniu i sprzedaży produktu nieruchomościowego, przede wszystkim przeznaczonego pod wynajem. Sprzedajemy zarówno pojedyncze lokale inwestorom indywidualnym, jak i całe budynki inwestorom profesjonalnym. Na własnych produktach zakładamy średnio ok. 25% marży**.
Najem i zarządzanie: powtarzalny cash flow
Drugim filarem jest działalność operacyjna związana z najmem długo-, średnio- i krótkoterminowym oraz zarządzaniem pojedynczymi mieszkaniami i całymi budynkami. Ta część generuje powtarzalne przychody niezależne od momentu sprzedaży kolejnego projektu i daje nam bezpośredni dostęp do danych o zachowaniach najemców. Docelowo działalność zarządzania ma generować ok. 12% marży**. Dla inwestora oznacza to bezobsługowość: zajmujemy się pełnym procesem najmu, weryfikacją najemców, komunikacją z nimi i realizacją płatności.
Budowanie własnego portfela aktywów
Długoterminowym elementem strategii jest pozostawianie części nieruchomości w grupie i budowanie własnej bazy aktywów generujących przychód z najmu.
*Opisany model dotyczy grupy Champion Invest. Emitentem będzie spółka celowa Champion Invest DM II sp. z o.o., powołana do realizacji projektu Derdowskiego 8.
**źródło: dane własne i założenia grupy Champion Invest. Wskazane poziomy marż stanowią założenia, których realizacji spółka nie może zagwarantować.
Kontekst rynkowy
Rynek najmu w Polsce profesjonalizuje się i specjalizuje
Polski rynek nieruchomości wchodzi w okres strukturalnej zmiany. Na tę zmianę nakłada się kilka trendów jednocześnie: profesjonalizacja rynku najmu, rosnąca mobilność społeczeństwa, migracja oraz starzenie się populacji.
SZCZECIN
1. miejsce
w rankingu najlepszych miast do życia Business Insider Polska 2026 (16 miast wojewódzkich), awans z 8. miejsca¹
+30%
wzrost sektora PRS rok do roku²
Trend 1
Profesjonalizacja najmu (PRS)
Rynek najmu instytucjonalnego rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie. Na koniec I kwartału 2025 r. sektor PRS obejmował 24,4 tys. mieszkań w 136 projektach, co oznaczało wzrost o 30% rok do roku, a prognozy CBRE zakładają przekroczenie 37 tys. lokali do końca 2027 r.². Według raportu Savills i CRIDO do końca października 2025 r. zasób PRS przekroczył już 25,1 tys. lokali³. Mieszkanie na wynajem przestaje być przypadkowym lokalem prywatnego właściciela, a staje się profesjonalnie projektowanym i zarządzanym produktem.
TYM BARDZIEJ W SZCZECINIE
7–8%
zwrotu z najmu instytucjonalnego, wobec 4–5,25% w Warszawie⁴
16,5 tys.
łóżek w prywatnych akademikach⁵
Trend 2
Coliving i prywatne akademiki
Według danych JLL na koniec 2025 r. w Polsce działało ok. 16,5 tys. łóżek w prywatnych akademikach, a kolejne 7,7 tys. miejsc pozostawało w przygotowaniu lub budowie⁵. W roku akademickim 2024/2025 w Polsce studiowało 108,6 tys. studentów zagranicznych, którzy naturalnie częściej korzystają z najmu niż z zakupu nieruchomości⁵. Szczecin, w którym powstaje Derdowskiego 8, jest największym ośrodkiem akademickim województwa zachodniopomorskiego: każdego roku kształci się tu ponad 30 tys. studentów⁶.
TYM BARDZIEJ W SZCZECINIE
1 obiekt
premium działa dziś pomiędzy akademikiem (600–1 100 zł) a wynajmem mieszkania (średnio 2 810 zł)⁷
10,3 mln
osób 60+ w Polsce w 2030 r. (prognoza GUS)⁸
Trend 3
Silver economy i Senior Living
Według prognozy GUS do 2030 r. liczba osób w wieku 60+ wzrośnie do 10,3 mln⁸. Według JLL populacja osób 75+ sięgnie blisko 4,8 mln do 2050 r., a istniejące obiekty Senior Housing mają średnie obłożenie rzędu 95% i wielomiesięczne listy oczekujących⁹.
TYM BARDZIEJ W SZCZECINIE
0
komercyjnych projektów lokali senioralnych w regionie⁷, a liczba osób 80+ w Szczecinie wzrośnie w latach 2022–2035 o 64%¹⁰
1,14 mln
cudzoziemców pracujących w Polsce (XII 2025 r.)¹¹
Trend 4
Migracja zwiększa popyt na najem
Na koniec grudnia 2025 r. pracę w Polsce wykonywało ponad 1,14 mln cudzoziemców, o 7,2% więcej niż rok wcześniej¹¹. To grupa, która szczególnie w pierwszych latach pobytu oczekuje gotowego produktu na wynajem, jasnych zasad i profesjonalnej obsługi.
TYM BARDZIEJ W SZCZECINIE
+8,7%
cudzoziemców zgłoszonych do ZUS w zachodniopomorskim rok do roku, wobec ok. +8% w całej Polsce¹²
² CBRE, „Institutional PRS Market in Poland”
³ Savills, CRIDO, „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe”
⁶ PAIH, „Potencjał inwestycyjny polskich miast: Szczecin”, 2026
⁷ Nauka w Polsce (PAP), „Szczecin/ Ponad 5 tysięcy miejsc w akademikach, opłaty od 600 zł za miesiąc”, 29.09.2026; czynsz mieszkania i rynek senioralny: dane Champion Invest, championinvest.pl
⁸ GUS, „Sytuacja osób starszych w Polsce w 2024 r.”
⁹ JLL, „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce”, 2026 oraz PropertyNews, „Polska nie jest gotowa na falę seniorów. Dla inwestorów to ogromna szansa”
¹⁰ GUS, „Prognoza ludności na lata 2023–2060”, tablice dla powiatów: m. Szczecin, scenariusz główny
¹¹ GUS, za: Bankier.pl, „Tylu obcokrajowców pracuje w Polsce. Nowe dane GUS”
¹² ZUS, „Cudzoziemcy w polskim systemie ubezpieczeń społecznych 2025”, tab. 9
Harmonogram i plany
Gdzie jesteśmy dzisiaj i co wydarzy się dalej
Projekt Derdowskiego 8 nie znajduje się na etapie samej koncepcji:
Nieruchomość
1 mln zł
Nieruchomość zabezpieczyliśmy umową przedwstępną obowiązującą do końca 2026 roku, wpłacając 1 mln zł zadatku.
1 mln zł
Drugi 1 mln zł przeznaczyliśmy na przygotowanie projektu: projektowanie, analizę rynku, badania geologiczne i pozwolenie na wyburzenia. Celem jest finalizacja zakupu do 30 listopada 2026 r.
Pozwolenie na budowę
do końca 2026
zakładane pozwolenie
Wniosek o pozwolenie na budowę został złożony w dniu 28.09.2026 r. Zakładane uzyskanie pozwolenia: do końca 2026 roku.
Finansowanie bankowe
75%
kredyt bankowy
Biznesplan i wniosek kredytowy zostały złożone do banku. Zakładana struktura finansowania to 75% kredytu bankowego, obejmującego ok. 30 mln zł na budowę I etapu i 5 mln zł na zakup działki. Celem jest uzyskanie finansowania do 30 listopada 2026 r.
Przedsprzedaż
10%
w umowach rezerwacyjnych
Mamy już 10% przedsprzedaży w umowach rezerwacyjnych. Trwa przedsprzedaż off-marketowa w oparciu o własną bazę klientów i inwestorów grupy. Celem jest osiągnięcie ok. 20% przedsprzedaży w obu etapach do 30 grudnia 2026 r.
Sprzedaż
Sprzedaż prowadzimy równolegle z przygotowaniem i realizacją inwestycji. Docelowym celem jest komercjalizacja 90–100% projektu w ciągu około 18 miesięcy.
Perspektywa grupy na lata 2027–2030
Równolegle z realizacją Derdowskiego grupa planuje rozwijać kolejne własne projekty, zwiększać liczbę lokali w zarządzaniu i budować własny portfel nieruchomości. Cel grupy do 2030 roku to 900 sprzedanych nieruchomości inwestycyjnych oraz 1 000 nieruchomości w zarządzaniu*.
*źródło: dane własne spółki Champion Invest DM II sp. z o.o. Wskazane plany i harmonogramy są stworzone przez spółkę i grupę Champion Invest. Spółka dokłada starań, aby wskazane plany zostały zrealizowane, ale nie może tego zagwarantować. Istnieje możliwość wystąpienia okoliczności zewnętrznych, niezależnych od spółki (m.in. przedłużające się procedury administracyjne, dostępność finansowania bankowego, zmienność cen wykonawstwa, zmiany popytu), które mogą spowodować, że wskazane plany nie spełnią się. Uzyskanie finansowania bankowego oraz finalizacja zakupu nieruchomości nie są na dzień publikacji strony zagwarantowane.
Cel emisji
Kapitał, który uruchamia projekt o wielokrotnie większej wartości
Celem emisji jest pozyskanie
12 mln zł
które planujemy przeznaczyć na:
10,0 mln zł
0,5
1,5 mln zł
Największa część kapitału pozwoli uruchomić Derdowskiego 8 przy wykorzystaniu finansowania bankowego.
10,0 mln zł
Wkład własny i zakup działki przy ul. Derdowskiego
0,5 mln zł
Rozwój działu produktowego i sprzedażowego
1,5 mln zł
Rezerwacje i zabezpieczenie kolejnych projektów, aby budować pipeline bez czekania na zakończenie Derdowskiego
Rotacja kapitału
Kluczowym założeniem modelu jest rotacja kapitału: kapitał z emisji → Derdowskiego 8 → finansowanie bankowe → realizacja i sprzedaż → odzyskanie kapitału wraz z marżą → reinwestycja w kolejne projekty*.
01
Kapitał z emisji
02
Derdowskiego 8
03
Finansowanie bankowe
04
Realizacja i sprzedaż
05
Odzyskanie kapitału wraz z marżą
06
Reinwestycja w kolejne projekty
*Wskazany model skalowania stanowi założenie spółki, którego realizacji spółka nie może zagwarantować. Ostateczne parametry emisji i jej harmonogram będzie dostępny w arkuszu kluczowych informacji inwestycyjnych, który zostanie opublikowany przed rozpoczęciem emisji.
Jak zainwestować
Co muszę zrobić, by zostać akcjonariuszem?
01
w trakcie prekampanii
Zapisz się na alert inwestora
Przed rozpoczęciem emisji akcji spółka przeprowadza tzw. prekampanię. W jej trakcie inwestorzy zainteresowani projektem mogą zostawić swój adres e-mail i numer telefonu, aby być na bieżąco z postępami przygotowań do emisji. Zapisując się na alert inwestora, zapisujesz się także na newsletter, dzięki któremu dowiesz się o starcie emisji jako pierwszy.
02
Po starcie emisji
Złóż zapis na akcje
Kiedy emisja wystartuje, każda osoba zapisana na alert otrzyma powiadomienie e-mailowe. Na tej samej stronie, na której jesteś teraz, pojawi się możliwość złożenia zapisu na akcje.
Jak wygląda proces inwestycji?
Przygotowaliśmy przewodnik, który prowadzi Cię przez cały proces krok po kroku. Dowiesz się, jak założyć konto, jak wybrać status inwestora i co dzieje się z Twoimi akcjami po zakończeniu emisji.
Załóż konto na emiteo.pl
Określ swój typ inwestora
Złóż zapis na akcje za pomocą naszej platformy
Podpisz i wyślij formularz zapisu na akcje
Opłać akcje online